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两大因素支撑三四线房地产市场 可持续发展

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2019-07-12 09: 00

聚焦长春站支持三线和四线房地产市场可持续发展的两个主要因素

在经历了2017 - 2018年的上升周期后,三,四线城市的热点在2019年进入下行通道。市场认为三线和四线城市没有可持续发展空间似乎达成共识再次。

回到历史,三线和四线城市的房地产市场经历了五年的衰退。从2009年到2011年,全国房地产市场已全面复苏,三,四线城市的土地供应量大幅增加。例如,无锡,常州和宁波等城市的土地供应面积需要三年时间才能消化。大量土地供应后,新区建设需要一个建设周期,项目支持不完善,购房需求下降,一些城市出现大量“鬼城”。大量住房企业进入三线和四线城市,在供过于求的情况下房价没有提高。最后,住房企业和金融机构已经逃离了三线和四线城市。

2015年,随着去库存政策的深化和棚屋货币化政策的推进,三四线城市迎来了房价上涨的机遇。然而,棚屋的货币化只是催化作用。三级和四级市场的复苏可称为系统性复苏,并受益于以下三个因素:

首先,提供真空。 2013年以后,土地市场状况不佳,土地价格低,政府无法收集资金。因此,政府开始积极控制土地流转,三线和四线城市的供应量较低。

第二,第一线和第二线溢出效应。在一线和二线城市减少土地供应后,住房企业开始在第三和第四层寻找机会。在一线和二线监管政策之后,金融机构开始寻找第三和第四线机会。对于购房者和投资者来说,一线和二线城市的票价很少,而三线和四线房的房价相对较低,投资门槛较低。

第三,新的城市装备精良。经过几年的开发建设,新的城市逐渐成熟,交通,商业和学区设施齐全,以刺激居民的购房需求。

未来,仍有两个主要因素可以支持三,四线房地产市场的发展。一方面,一些三线和四线城市的城市人口比例相对较低,从乡镇到城市的住房需求仍然比较明显;另一方面,甚至有些人流出更多,工业基础薄弱。在城市,农民工受到一线和二线城市购房和高房价的限制。他们中的许多人会选择回国,这也将支持需求。此外,三线和四线城市对自住住宿改善的需求已足够。例如,碧桂园的好房子系列产品在三线和四线城市销售非常好,正是因为碧桂园探索了这种需求并对产品进行了抛光。进一步扩大其在三线和四线城市的市场份额。

(作者是Yihan Think Tank Real Estate的首席分析师)

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